สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

ศาลฎีกาจะพิจารณาสัญญาว่าถ้ามีถ้อยคำว่า “จะโอน” “จะไปโอน” “จะไปจดทะเบียน" หรือถ้อยคำอื่นหรือพฤติการณ์ที่อนุมานได้ว่าจะไปโอน จะถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย 

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นสัญญาที่จัดทำขึ้นระหว่างผู้ที่จะซื้อและผู้ที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นการแสดงเจตนาของทั้งสองฝ่าย ว่าต้องการที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เช่น มีการวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นระหว่างกันอย่างแน่นอน และจนในที่สุดก็เกิดการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ขึ้นภายในระยะเวลาที่ได้ทำการตกลงกันไว้ทั้งสองฝ่าย

เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจะซื้อจะขายเกินระยะเวลาที่กำหนด

ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายก็สามารถยึดเงินมัดจำได้ แต่ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อก็สามารถเรียกเงินมัดจำคืนได้เหมือนกัน

และผู้ซื้อสามารถฟ้องศาลให้ผู้ขาย ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ตนได้ จนกระทั่งผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าเสียหายอื่นๆได้อีกด้วย

อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6536/2544

คำพิพากษาย่อ (ย่อสั้น)

กรณีที่จะเสนอคดีต่อศาลเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอได้นั้น หมายถึงกรณีที่ไม่มีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิ แต่มีเหตุที่ผู้เสนอคดีจำต้องใช้สิทธิทางศาล

โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ จำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์โดยขอออกโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง และให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นชื่อโจทก์ โจทก์มิได้ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เพียงประการเดียวอันจะเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ต้องเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188(1) จึงเป็นคดีมีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ชอบที่จะเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ประกอบกับมาตรา 172 วรรคแรก

เอกสารการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุชื่อว่า"หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ" แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงที่เป็นการแน่นอนว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่เมื่อใด ประกอบกับโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาและจำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว

เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าโจทก์กับจำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะตกเป็นโมฆะเนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก แต่โจทก์เข้าครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองตามมาตรา 1382

คำพิพากษาฉบับเต็ม (ย่อยาว)

โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3011 จำนวนเนื้อที่ 51 ไร่2 งาน 56 ตารางวา มีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับนางสาวสวิงและนางเรือง สถลนันท์ โดยจำเลยครอบครองที่ดินส่วนที่อยู่ทางทิศตะวันตกตลอดแนว

ต่อมาเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2527 จำเลยแบ่งขายที่ดินบางส่วนที่ครอบครองทางด้านทิศเหนือจำนวน 1,200 ส่วน หรือ 3 ไร่ ในราคา 60,000 บาท ให้แก่โจทก์ นัดจดทะเบียนโอนภายหลังจากแบ่งแยกโฉนดที่ดิน โดยจำเลยส่งมอบที่ดินที่ขายให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์นับแต่วันทำสัญญาซื้อขาย โจทก์ครอบครองทำประโยชน์โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปี

ต่อมาเมื่อต้นปี 2540 มีการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 3011 โดยที่ดินส่วนที่จำเลยขายให้แก่โจทก์แบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่26372 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 6 ตารางวา มีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

โจทก์จึงติดต่อให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 26372 เป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง ให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยให้การว่า สัญญาจะซื้อขายมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ การครอบครองปรปักษ์ที่ดินต้องทำเป็นคำร้องขอมิใช่คำฟ้อง ทั้งการครอบครองที่ดินของโจทก์สิ้นสุดลงไปแล้ว เมื่อจำเลยกับพวกทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน แล้วโจทก์มิได้คัดค้าน การครอบครองที่ดินของโจทก์ต้องเริ่มต้นนับใหม่ตั้งแต่วันนั้น ซึ่งคำนวณจนถึงวันฟ้องยังไม่ถึง 1 ปี ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 26372 เลขที่ดิน 288 ตำบลบ้านแหลม อำเภอบางปลาม้า จังหวัดสุพรรณบุรี เป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 15ธันวาคม 2527 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3011 ตำบลบ้านแหลม อำเภอบางปลาม้า จังหวัดสุพรรณบุรี ส่วนที่จำเลยครอบครองบางส่วนซึ่งอยู่ทางด้านทิศตะวันตกเฉียงเหนือของที่ดิน ซึ่งได้แก่ ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 60,000 บาท จำเลยได้รับชำระราคาครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 และจำเลยได้มอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองตั้งแต่วันทำสัญญา โดยมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์

โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว โดยถมดิน ปลูกสร้างบ้านพักครึ่งตึกครึ่งไม้จำนวน 1 หลัง โรงไม้เพื่อใช้เก็บของจำนวน 2 หลัง ขุดบ่อเลี้ยงปลาจำนวน 1 บ่อ ปลูกต้นไม้ในที่ดินและต้นมะพร้าวกับต้นสะแกเป็นแนวเขตรั้วตามภาพถ่ายหมาย จ.4

พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายประการแรกตามฎีกาข้อ 2 ของจำเลยว่า โจทก์ยื่นคำฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยมิได้ทำเป็นคำร้องขอชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

เห็นว่า กรณีที่จะเสนอคดีต่อศาลเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอนั้น หมายถึงกรณีที่ไม่มีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิ แต่มีเหตุที่ผู้เสนอคดีจำต้องใช้สิทธิทางศาล

ส่วนคดีนี้โจทก์บรรยายฟ้องโดยอ้างสภาพแห่งข้อหาของโจทก์ว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โดยการครอบครองปรปักษ์ จำเลยได้กระทำการโต้แย้งสิทธิของโจทก์โดยขอออกโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง และให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นชื่อโจทก์

สภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าว โจทก์มิได้ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เพียงประการเดียว อันจะเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท ซึ่งโจทก์ต้องเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188(1)

แต่โจทก์ยังขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นผู้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นชื่อโจทก์ อีกทั้งห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีกด้วย จึงเป็นคดีมีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลส่วนแพ่งที่มีเขตอำนาจ โดยทำเป็นคำฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55

ประกอบกับมาตรา 172 วรรคแรก คำพิพากษา ศาลฎีกาที่จำเลยอ้างมานั้นข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 ในปัญหาข้อนี้ชอบแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น

มีปัญหาต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายตามฎีกาข้อ 3 ของจำเลยว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่

เห็นว่า แม้เอกสารหมาย จ.3 ซึ่งเป็นหลักฐานการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อว่า "หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ" ก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่าหนังสือดังกล่าวได้ระบุข้อความอันเป็นข้อตกลงที่เป็นการแน่นอนว่าโจทก์กับจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกันหรือไม่เมื่อใด

ประกอบข้อเท็จจริงก็รับฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินพิพาทจำนวน 60,000 บาท ให้แก่จำเลยรับไปครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญานั้นเอง และจำเลยก็ได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันทำหนังสือตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นต้นไป

เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าทั้งฝ่ายโจทก์กับจำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด มิใช่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายตามที่จำเลยอ้าง

ส่วนข้อความที่ระบุชื่อว่าเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำนั้น เป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่โจทก์กับจำเลยได้นำแบบฟอร์มของหนังสือสัญญาดังกล่าวมาใช้เพื่อความสะดวกแก่การทำสัญญาเท่านั้น และแม้สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.3 จะตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรกก็ตาม

แต่การที่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทนั้นเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยตามสัญญาจะซื้อขายดังที่จำเลยกล่าวอ้างแต่อย่างใด

เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ครอบครองที่ดินพิพาทต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ภาค 7 ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"

พิพากษายืน

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188

คู่ความ

นาย ไม้ ฉิมวัยฯ        โจทก์

นาย ทองสืบ สถลนันท์หรือสถอนันท์ฯ        จำเลย

หมายเหตุ

การเสนอคดีต่อศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 55 แบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ กรณีที่มีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลตามกฎหมายแพ่ง กับกรณีที่บุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาลซึ่งไม่จำเป็นต้องถูกโต้แย้งสิทธิด้วย เมื่อพิจารณามาตรา 170 ถึงมาตรา 172 และมาตรา 188 แล้ว สำหรับกรณีแรกต้องเสนอข้อหาโดยทำเป็นคำฟ้องเป็นคดีมีข้อพิพาท ส่วนกรณีหลังต้องเริ่มคดีโดยทำเป็นคำร้องขอเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท

การเสนอคดีต่อศาลแม้จะแบ่งออกได้เป็น 2 กรณีดังกล่าวแต่อาจมีเหตุทั้งสองกรณีเกิดขึ้นซ้อนกันโดยบุคคลนั้นเป็นทั้งผู้ที่ถูกโต้แย้งสิทธิและจะต้องใช้สิทธิทางศาลด้วยก็ได้กรณีเช่นนี้บุคคลที่จะเสนอคดีต่อศาลย่อมมีสิทธิที่จะเลือกเสนอคดีด้วยการทำเป็นคำฟ้องหรือคำร้องขอก็ได้ โดยต้องคำนึงถึงประโยชน์ที่จะได้รับที่แตกต่างกัน

วิธีพิจารณาที่จะนำมาใช้บังคับแก่คดีและคำขอบังคับตามคำฟ้องหรือคำร้องขอก็แตกต่างกันด้วยแต่ความสำคัญอยู่ที่เหตุที่จะเสนอคดีกับคำขอบังคับจะต้องสอดคล้องกัน และตรงตามความประสงค์ของบุคคลนั้น ดังนั้นที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่ากรณีที่จะเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำร้องขอจะต้องเป็นกรณีที่ไม่มีการโต้แย้งสิทธินั้นน่าจะแคบเกินไป เพราะบุคคลที่ถูกโต้แย้งสิทธิและจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาลด้วยในขณะเดียวกันชอบที่จะเสนอคดีของตนโดยทำเป็นคำร้องขอก็ได้ แต่จะต้องมีคำขอในสิ่งที่ตนมีสิทธิอยู่ตามที่กฎหมายสารบัญญัติได้กำหนดไว้

คดีนี้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว การที่จำเลยนำที่ดินดังกล่าวไปแบ่งแยกออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์ ถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ขณะเดียวกันโจทก์ก็เป็นผู้ที่ต้องใช้สิทธิทางศาลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 78เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของโจทก์ตามมาตรา 1382 แต่มาตรา 78 ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะร้องขอให้ศาลมีคำสั่งดังกล่าวเท่านั้น จะขอให้ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องและให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นของโจทก์ไม่ได้ โจทก์จึงเลือกเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้อง

ผู้พิพากษา

ปัญญา สุทธิบดี

พูนศักดิ์ จงกลนี

วิชา มหาคุณ