ซื้อตึกแถว-อาคาร ได้แต่ตึกแต่ไม่ได้ที่ดินมาด้วย

กรณีพิพาทซึ่งเกิดจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคาร เป็นคนละคนกัน  แบบนี้ผู้ซื้อจะทำอย่างไร

ปกติตึกแถวเมื่อปลูกสร้างลงในที่ดินแปลงใดก็ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินก็ย่อมเป็นเจ้าของตึกแถวด้วย แต่ก็อาจมีเหมือนกันที่เจ้าของที่ดินเป็นคนหนึ่ง เจ้าของตึกแถวเป็นอีกคนหนึ่ง หรือเจ้าของที่ดินกับเจ้าของตึกแถวเป็นคนเดียวกันแล้วแยกยกที่ดินและตึกแถวให้คนอื่นก็อาจมีปัญหา ตามมาภายหลังได้

การเช่าที่ดินอื่นแล้วปลูกตึกแถว สัญญาจะยกตึกแถวให้เป็นของเจ้าของที่ดินในทันที ตึกแถวย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันทีโดยไม่ต้องไปทำการโอนอีก ถ้าเช่าที่ดินคนอื่นเป็นเวลา 30 ปี เมื่อครบ 30 ปีแล้ว จะยกตึกแถวให้ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ระหว่างนั้นตึกแถวยังเป็นของผู้สร้าง ครบ 30 ปี เมื่อไรเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของตึกโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนเช่นกัน ระหว่างนั้น เจ้าของตึกอาจเอาตึกไปให้เช่าหรือขายตึกแถวไม่ได้ เจ้าหนี้ของเจ้าของที่ดิน จะมายึดตึกแถวนั้นยังไม่ได้

กรณีตึกแถวกับที่ดินเป็นเจ้าของเดียวกัน เจ้าของก็อาจแยกขายที่ดินไปก่อนโดยไม่ขายตึก ต่อมาภายหลังอาจขายตึกให้อีกก็ได้ กรณีนี้ก็ไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนขายตึกอีก ถ้าเจ้าของขายแต่ที่ดินแต่ตึกเอาไปขายแก่คนอื่น หรือเจ้าของที่ดินยกตึกให้คนหนึ่ง ยกที่ดินให้อีกคนหนึ่งละก็มักจะมีปัญหาตามมาทันที ไม่ช้าก็เร็ว และเป็นปัญหาที่มักเกิดขึ้นเสมอ 

อย่างเช่นรายนี้

เดิมที่ดินและตึก แถวเป็นของนางอุไร ซึ่งเป็นมารดาของนายวัลลภกับพันเอกสมพงษ์ นางอุไรได้ให้คนอื่นเช่าตึกแถวอยู่เป็นเวลา 5 ปี ระหว่างนั้นนางอุไรยกที่ดินให้แก่ นายวัลลภต่อมาได้ทำนิติกรรมยกตึกแถวให้พันเอกสมพงษ์ ถ้านางอุไรยังมีชีวิตอยู่ คงไม่มีข้อพิพาทเกิดขึ้น พี่น้องก็คงรักกันดี

ต่อมา  นางอุไรตาย ความเป็นพี่น้องก็ชักบาดหมางกัน นายวัลลภก็ขอให้พันเอกสมพงษ์รื้อถอนตึกแถวออกไป พันเอกสมพงษ์ก็ไม่ยอมอ้าง ว่านางอุไรเป็นคนปลูกสร้างตึก พันเอกสมพงษ์ไม่ได้สร้าง หากให้รื้อตึกไปก็ไม่เป็นธรรมแก่ตน ทั้งตึกก็มีผู้เช่าอยู่ ผู้เช่าก็อ้างว่ารื้อไม่ได้ ฟ้องไม่ได้ ในที่สุดนายวัลลภจึงนำคดี มาฟ้องศาล

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้พันเอกสมพงษ์รื้อถอนตึกแถวกับใช้ค่าเสียหายที่ไม่ยอมรื้อ ตึกแถวเป็นรายเดือนนับแต่วันฟ้องเรื่อยไปจนกว่าจะชำระเสร็จ  ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น

คู่ความฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาท บนที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนางอุไร ชื่นมนัส มารดาโจทก์ และจำเลยที่ 1 นางอุไร ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 5 ปี สัญญาเช่าสิ้นสุดวันที่ 1 สิงหาคม 2534 เมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2530 นางอุไรยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และต่อมาวันที่27 กรกฎาคม 2531 นางอุไรได้ทำพินัยกรรม เอกสารฝ่ายเมืองยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 นางอุไรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2534 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัย

ตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1รื้อถอนตึกแถวพิพาทออกจากที่ดินของ โจทก์หรือไม่โดยจำเลยที่ 1 ฎีกาว่า นางอุไรเป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทลงบนที่ดิน

พิพาทของตนเองโดยชอบ จำเลยที่ 1 มิได้เป็นผู้ปลูกสร้าง หากแต่ได้รับมรดกตึกแถวพิพาทมาจากนางอุไร

การบังคับให้จำเลยที่ 1 ต้องรื้อตึกแถวพิพาทออกไปจะมีผลเสมือนหนึ่งว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทโดยไม่ สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 ย่อมไม่เป็นธรรมแก่จำเลยที่ 1 เห็นว่า แม้เดิมนางอุไรจะเป็นผู้ ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทลงบนที่ดินพิพาทของตนเองโดยชอบธรรมก็ตาม แต่ต่อมานางอุไรก็ได้ยก ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และทำพินัย กรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ตามลำดับ

กรณีนี้จึงเป็นเรื่อง ตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทของโจทก์ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย ที่ 1 โดยยอมให้จำเลยที่1 มีสิทธิเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาท ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวมาแต่เดิมแต่อย่างใด

ดังนั้น หากต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้ตึกแถวพิพาทตั้ง อยู่บนที่ดินของโจทก์อีก ต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทออกไปแล้ว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉยย่อมเป็น การ

ละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่อาจเข้าทำประโยชน์ในที่ดิน ของตนได้ โจทก์ ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอน ตึกแถวพิพาทออกไปจาก ที่ดินของโจทก์ได้

ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจาก ที่ดินพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้หรือไม่นั้น เห็นว่าคดีนี้โจทก์ฟ้อง ขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทโดยกล่าวหาว่าจำเลยที่ 2 ทำละเมิด มิได้ฟ้องโดยอาศัย

สิทธิ ตามสัญญาเช่า กรณีนี้จึงไม่ต้องพิจารณาว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญา เช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ หรือมีนิติสัมพันธ์กับโจทก์หรือไม่อย่างไร

ข้อ เท็จจริงปรากฏว่าเดิมจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับนางอุไร ต่อมานางอุไรทำพินัยกรรม ยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนางอุไรถึงแก่กรรม ตึกแถวพิพาทย่อม ตกเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงต้องรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถว พิพาทของจำเลยที่ 2 มา จากนางอุไรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง การอยู่ในตึกแถวพิพาทของ จำเลยที่ 2 จึงเป็น การอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าว

หากต่อมาสัญญาเช่าดัง กล่าวหมดอายุแล้ว และโจทก์ในฐานะเจ้าของ ที่ดินพิพาทได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยที่ 2 เพิกเฉย ยังคงอยู่ในที่ดินพิพาท ต่อมาโดยอ้างสิทธิตาม สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทซึ่งไม่เกี่ยวกับ โจทก์ย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นบริวารของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดชอบใช้ค่าเสียหายกับจำเลยที่ 1 ได้ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และให้ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท กับ ค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจน

กว่าจำเลยที่ 2 และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 698/2540)

เรื่องนี้มีข้อน่าคิดไม่รู้ว่าพันเอกสมพงษ์สู้คดีผิดหรือ อย่างไร ถ้า พันเอกสมพงษ์สู้คดีและฟ้องแย้งมาว่าเมื่อนางอุไรยกที่ดินแก่นายวัลลภ ไม่ปรากฏว่านางอุไร ประสงค์จะให้ตึกแถวของตนมีสิทธิปลูกบนที่ดินกรณี จึงไม่เข้าข้อยกเว้นตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 126 จึงต้องถือว่าที่ดินและตึกแถวเป็นทรัพย์ส่วนควบ ซึ่งมีเจ้าของต่างรายกัน โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของตึกแถวด้วย เจ้าของตึกแถวมีสิทธิได้ รับเงินค่าทดแทน

กรณีไม่เข้าบทบัญญัติใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 ที่บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนใน ที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆแต่ต้องใช้ค่าที่ดิน เพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดิน สามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำให้ที่ดินเป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่การนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมด หรือแต่บางส่วนตามราคา ตลาดก็ได้

กรณีนี้ไม่มีกฎหมายมาโดยตรง จึงต้องอาศัยประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาเทียบเคียง ซึ่งมีคำพิพากษาฎีกาพอเทียบเคียงได้ เช่น เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1553 /2506 วินิจฉัย ว่า จำเลยปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยแล้วต่อมาโอนเฉพาะที่ดินให้แก่โจทก์ หากโจทก์จะเอาตึกแถวเป็น ของตน ต้องชดใช้ราคาปลูกสร้างให้จำเลยตามควรแก่สภาพปัจจุบัน เพราะในกรณีที่ปลูกสร้าง โรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นยังให้ใช้ค่าแห่งที่ดินเพิ่มขึ้นได้

การที่จำเลยปลูกสร้างในที่ดินของตนยิ่งควรให้ชดใช้เงิน ทำนองเดียว กันนั้นได้ ใครเป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถว ถ้าคิดจะยกที่ดินหรือตึกแถว แยกให้ใครต่างหากจากกัน จึงควรคิดถึงปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาด้วยก็แล้วกัน อย่าให้เจ้าของที่ดินและเจ้าของตึกแถวต้องมาทะเลาะกันอีกเลย

ที่มาของข้อมูล: ไทยโฮมมาสเตอร์